خرید آپارتمان نوساز – قوانین و نکات معامله ملک بدون سند
آیا خرید آپارتمان و ملک بدون سند غلط است؟معامله املاک بدون سند چه نکاتی دارد؟برای آپارتمان نوساز و ملک بدون سند ،چطور درخواست صدور سند بدهیم؟
انتقال سند مالکیت برای هر نوع ملک یا آپارتمان در دست ساخت ، با توجه به قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 89 مورد بررسی قرار میگیرد و به این نوع معاملات خرید و فروش ” قراردادهای پیش فروش ساختمان” میگویند.اینگونه معاملات عموما برای ساخت و ساز مشارکتی زمین و املاک کلنگی انجام میشود که طرف سازنده تعهد میدهد که بعدا برای خریدار ملک ، سند مالکیت تفکیک شده و قانونی تهیه کند.
گاهی هم یک زمین یا ملک همزمان به چند نفر فروخته شده و فرد کلاهبردار اقدام به فروش و معامله مال غیر یا ملک خود به چند نفر نموده است. در این شرایط سند مالکیت مشخص یا معتبری برای خریداران وجود ندارد و باز هم کار به پیگیری در مراجع قضایی و قانونی میکشد.
هم چنین یکی از دلایلی که بسیاری از آپارتمان های نوساز و املاکی که نسبت به بازار قیمت املاک ، با قیمت پایینتری بفروش گذاشته میشوند ، عدم داشتن سند رسمی است و بعدا خریدار ملک را دچار دردسرهای مالکیتی و سندی میکند.
نکته قابل توجه در این خصوص ، متاسفانه بالا بودن تعداد خرید و فروش و معاملات ملکی بدون سند است که تنها سبب تحمیل ضرر به خریداران و افزایش دعاوی ملکی می شود.
برای بسیاری از املاک و آپارتمانهای بدون سند ، با پیگیری قانونی میتوان سند رسمی دریافت کرد ، اما نه همه ! برای ملک ورثه ای و یا املاکی که مالک آن مفقود الاثر میباشد ، امکان صدور سند رسمی برای خریدار وجود ندارد. و اما راه حل چیست؟؟
چطور برای آپارتمان و ملک بدون سند رسمی ، سند بگیریم؟
بسته به اینکه شما کدام یک از معاملات توضیح داده شده در بالا را برای خرید ملک بدون سند انجام داده باشید روند پیگیری و درخواست سند فرق میکند.
مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
البته در سایت رسمی این سازمان هم امکان درخواست صدور سند برای املاک وجود دارد. این سازمان تنها برای املاک و اراضی فاقد سند به شرح زیر امکان صدور سند رسمی خواهد داشت:
زمینهای کشاورزی و باغ و ساختمانهایی که قبلا سابقه ثبتی داشته اند و خریدار ملک را با قرارداد عادی و قولنامه ای خریده شده و خریدار قصد دریافت سند رسمی برای همه یا بخشی از ملک را دارد.
املاکی که زمین آن سند وقفی ست و مستاجر با داشتن حق ساخت و ساز در زمین وقفی ، هنوز موفق به دریافت سند برای ملک خود نشده.
املاکی که قبلا سابقه ثبتی داشته اند و دارای مشاعات هستند و خریدار با وجود داشتن مالکیت بر بخشی از این مشاعات و ساخت و ساز در آن ، بدلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعات ، موفق به دریافت سند رسمی و شش دانگ برای ملک یا آپارتمان خود نشده است.
مراجعه به هیات های حل اختلاف
این هیات ها شامل یک قاضی ، رئیس اداره ثبت و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی ، دبیر این هیات و البته یک کارشناس که با بررسی مدارک و استنادات موجود و گزارش آن به این هیات ، به پرونده درخواست ملک فاقد سند، رسیدگی میگردد. نهایتا رای نهایی بر تایید و صدور سند مالکیت رسمی و یا رد این درخواست اعلام میشود. درصورت تایید این هیات ، رای صادره در نشریات کثیرالانتشار هم منتشر میشود.
معامله قولنامه ای خرید و فروش ملک و آپارتمان ، علیرغم عدم وجود سند رسمی ، اگر به شکل قانونی عقد شده باشد ، معتبر است و میتوان بعدا برای ملک درخواست سند رسمی نمود.
درخواست سند برای ملک یا آپارتمان پیش فروش شده
با توجه به قانون پیش فروش ساختمان ها ، به الزام به تنظیم رسمی برای ساختمانهای پیش فروش تاکید شده است. لذا پس از مراحل مقدماتی و توافقات اولیه برای پیش خرید (فروش ) ساختمان ،مشاور املاک صورتجلسه آن را تهیه و تنظیم میکند و سپس طرفین معامله به دفتر خانه رسمی مراجعه میکنند و مراحل قانونی را طی میکنند.
برای ساخت و ساز های مشارکتی ، علاوه بر تنظیم صحیح قرارداد مشارکت در ساخت ، و طی مراحل قانونی فوق ، با صدور شناسنامه فنی ملک و جزئیات آن ، طرف سازنده متعهد به تحویل کامل و دریافت سند تفکیکی برای خریدار آپارتمان پیش فروشی میشود.و اگر باز هم فروشنده یا سازنده از انجام این تعهدات خود شانه خالی کند ، خریدار میتواند با ارائه دادخواستی جهت الزام به تعهدات قرارداد و صدور سند ، و پیگیری قانونی ، به مالکیت قانونی و سند رسمی آپارتمان نوساز خود برسد.
اگر ملک پیش فروش شده با جزئیات توافق شده مغایرت داشته باشد، تکلیف خریدار چیست؟
با الزامی شدن بیمه مسئولیت ، فروشنده یا سازنده نسبت به معایب آپارتمان ساخته شده و دیگر بی قانونی های ساخت و ساز ملک ، مقصر و مکلف به پرداخت خسارت به خریدار میشود. لذا از بیمه مسئولیت سازنده ، در قرارداد های پیش خرید وفروش ساختمان های در دست احداث غافل نشوید!!
چه املاکی امکان صدور سند رسمی ندارند؟
همچنین برای بسیاری از املاک معامله شده نمیتوان درخواست سند نمود چرا که این معامله خرید و فروش یا اجاره ملک از ابتدا باطل است و به عبارت دیگر غیر قانونی و غیر معتبر است. لذا برای ملک یا آپارتمانی که بدون شرایط قانونی تنظیم و عقد شده ، عملا معامله ای تعریف نمیشود که (خریدار) مطالبه ای برای سند داشته باشد!
معامله ملک بدون سند یا قولنامه!
اگر شخصی مدعی خرید یک آپارتمان یا ملک بدون داشتن قولنامه (مبایعه نامه ) یا قرارداد رسمی باشد ، نمیتواند درخواست سند رسمی برای آپارتمان و ملک مورد نظر ارائه دهد.
چطور از صحیح بودن معامله آپارتمان یا ملک نوساز مطمئن شویم؟
خرید و فروش املاک و آپارتمانهای نوساز هیچ ایرادی ندارد بشرط آنکه قبل از عقد معامله از وضع سند آن اطلاع پیدا کنید. چطور؟ مشاورین املاک معتبر و درای مجوز به سامانه سراسری اسناد و املاک کشور دسترسی دارند و میتواند با بررسی مدارک موجود و اطلاعات ثبتی ملک از طریق کد رهگیری املاک ، به شما اطمینان بدهند ملک یا آپارتمان نوساز قبلا به فرد دیگری فروخته نشده و یا موانع معاملاتی ندارد.
اگر خرید آپارتمان یا ملک به این شکل و صحیح انجام شود اما فروشنده از تحویل ملک یا انتقال سند به خریدار خودداری نماید، نماینده دادگاه ، بجای وی مراحل انتقال سند رسمی به خریدار را در دفتر اسناد رسمی انجام میدهد!
